Le marché africain de l’immobilier devrait croître deux fois plus vite que la moyenne mondiale d’ici 2029
Malgré la croissance soutenue prévue durant les prochaines années, le marché affiche plusieurs limites structurelles, dont une offre axée sur le haut de gamme et déconnecté du pouvoir d’achat des citoyens, des systèmes de financement hypothécaire embryonnaires et des monnaies extrêmement volatiles.
Le marché de l’immobilier en Afrique devrait enregistrer une croissance de 5,6 % par an d’ici 2029 contre une moyenne mondiale de 2,69 %, grâce notamment à l’urbanisation rapide, à l’expansion démographique et à l’émergence d’une importante classe moyenne, selon un rapport publié le mercredi 19 août par le cabinet de recherche et d’étude marché LEAF Africa.
Intitulé « Real Estate Investment in Africa », le rapport précise que ce marché est actuellement évalué à environ 17 600 milliards USD, ce qui représente environ 2,7 % de la valeur immobilière mondiale. Avec une valeur d’environ 14 900 milliards USD, le segment résidentiel représente une composante dominante du marché. Mais les autres segments tels que l’immobilier commercial, les bureaux, et les infrastructures liées au développement du numérique prennent de plus en plus d’ampleur.
Le Nigeria domine le marché immobilier africain avec une valeur estimée à 2 600 milliards USD, grâce à son importante taille démographique, à l’expansion rapide de métropoles telles que Lagos et Abuja, et à la demande croissante tant dans le segment résidentiel que celui commercial. L’Égypte (1 600 milliards USD) et l’Éthiopie (1 300 milliards USD) complètent le Top 3.
L’Afrique du Sud (1 200 milliards USD), autrefois leader continental, occupe désormais la 4e position. Des acteurs émergents comme le Kenya (773 milliards USD) et le Ghana (533 milliards USD) devraient, quant à eux, alimenter la prochaine vague d’une expansion portée par les investissements de la diaspora, des centres urbains dynamiques et une intégration régionale croissante.
Bien que la part de l’Afrique dans le marché mondial de l’immobilier demeure modeste, le secteur représente la prochaine frontière de croissance à long terme alors que les marchés matures en Europe, en Amérique et en Asie connaissent un ralentissement. Le principal moteur de la croissance du marché africain reste l’urbanisation rapide. D’après les projections, 60,4 % des Africains vivront en milieu urbain d’ici 2050 contre 44,5 % en 2025, ce qui renforcera la demande à long terme en matière de logement, d’entrepôts logistiques, d’espaces de commerce de détail, de bureaux et d’infrastructures.
À lui seul, le Nigeria est confronté à un déficit de logements de plus de 28 millions d’unités, tandis que celui du Ghana est estimé à 1,8 million d’unités. Ces déficits constituent à la fois une opportunité d’investissement pour les promoteurs et un défi pour les décideurs politiques, qui cherchent à construire des villes inclusives et à combler le fossé en matière d’accessibilité financière.
Des signes de surchauffe déjà visibles
D’autre part, la population africaine en âge de travailler a connu une croissance rapide, passant de 557,6 millions de personnes en 2008 à 866,3 millions en 2024. Sa part dans la population totale du continent a ainsi augmenté de manière constante, passant de 54,9 % à 57,5 % au cours de la même période. Cette hausse soutenue reflète un dividende démographique croissant, qui devrait stimuler la demande de biens immobiliers dans les villes.
Dans le même temps, le continent voit émerger une classe moyenne disposant d’un revenu disponible lui permettant d’améliorer son logement, de bénéficier de commodités de meilleure qualité et de choisir des emplacements plus avantageux. La population africaine appartenant à la classe moyenne devrait atteindre 500 millions de personnes d’ici 2030, avant de doubler à nouveau à l’horizon 2060.
La progression rapide du marché devrait être aussi portée par les transferts de la diaspora qui ont atteint 96,4 milliards USD en 2024, dépassant ainsi les investissements directs étrangers (IDE) dans plusieurs pays. Une partie significative de ces fonds est consacrée à l’achat de biens immobiliers, notamment des logements, des terrains et des résidences secondaires. Pour de nombreux Africains de la diaspora, l’immobilier reste à la fois un lien affectif avec leur pays d’origine et une valeur refuge fiable.
Sur un autre plan, le développement rapide des infrastructures telles que les grands axes routiers, les ports et les zones industrielles transforment des terrains périphériques en pôles urbains à forte valeur ajoutée. Et last but not least, les réformes économiques et institutionnelles devraient contribuer au dynamisme du marché de l’immobilier africain. Les gouvernements améliorent l’accès au crédit immobilier, encouragent la régularisation foncière et proposent des incitations fiscales, ce qui favorise la participation du secteur privé à la construction des logements et des projets à usage mixte.
Le rapport souligne cependant que le marché de l’immobilier africain présente déjà des signes de surchauffe, malgré des fondamentaux solides. L’inflation, la dépréciation des monnaies et la faible pénétration du crédit immobilier (inférieure à 5 % du PIB dans la plupart des marchés du continent) poussent les prix de l’immobilier à un niveau que la croissance des revenus ne peut soutenir. D’autant plus que l’essentiel de l’offre actuelle cible le haut de gamme, un segment déconnecté du pouvoir d’achat de la classe moyenne naissante.
L’inflation moyenne en Afrique s’est établie à 18,7 % en 2024, l’un des taux les plus élevés au monde, avant de reculer à environ 13,8 % en 2025. Dans le même temps, la croissance économique du continent reste modérée, à 3,9 %, tandis que des monnaies comme le naira nigérian se sont dépréciées de plus de 70 % en l’espace d’un an. Combinées à une hausse des coûts de construction de 6,6 %, ces pressions redéfinissent l’accessibilité financière, les rendements des investissements et la viabilité générale du marché.
Posted by Minority Voice
on Sep 3 2026. Filed under Actualités, Economie, En Direct, Featured, Monde.
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